2024년 2월 26일부터 주택담보대출 한도가 줄어들게 됩니다. 이는 금리 상승으로 인한 원리금 상환 부담 증가를 막기 위해 도입된 '스트레스 DSR' 때문인데요. 이번 글에서는 스트레스 DSR 뜻과 예외 대상 및 조건, 계산법에 대해 알아보겠습니다.
스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 반영하여 대출 한도를 조절하는 규제입니다. 기존 DSR(총부채원리금상환비율)에 미래 금리 상승 위험을 고려한 가산금리를 더하여 계산합니다.
한 줄로 요약하자면, '미래 금리 상승 가능성을 고려하여 대출 한도를 더욱 엄격하게 조절하는 규제'라고 볼 수 있습니다.
대출 한도가 어떻게 감소될까?
스트레스 DSR이 적용 시 대출 한도 감소를 예시로 들어보겠습니다.
● 연소득 1억 원, 변동금리 주담대
- 기존 : 6억 6천만 원
- 2024년 2월 26일 : 6억 3천만 원 / 3천만 원 감소
- 2024년 하반기 : 6억 원 /6천만 원 감소
- 2025년 : 5억 6천만 원 /1억 원 감소
스트레스 DSR 계산법
스트레스 DSR 계산법은 다음과 같습니다.
DSR = (총 부채 원리금 상환액 / 연소득) X 100 + 스트레스 금리
* 각 변수 설명
- DSR : 총부채원리금상환비율. 대출 한도를 결정하는 기준
- 총부채 원리금 상환액 : 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원리금 합
- 연소득 : 신청인 및 배우자의 연소득 합
- 스트레스 금리 : 과거 5년 중 가장 높았던 대출금리 - 현재 대출금리
수치를 통해 예시를 들어보겠습니다.
현재 신청인의 연소득은 1억 원이고, 총 부채 원리금 상환액은 4천만 원입니다. 현재 대출금리는 3%고, 과거 5년 중 가장 높았던 대출금리는 6%로, 스트레스 금리는 3%가 됩니다.
그렇다면 DSR은 (4천만 원 / 1억 원) X 100 + 3% = 43% 가 됩니다.
DSR 계산기 사이트를 통해서도 쉽게 확인할 수 있는데요. 아래 링크를 통해 간단하게 계산해 보시기 바랍니다.
스트레스 DSR 적용 대상 및 예외 대상
스트레스 DSR 적용 대상은 다음과 같습니다.
1. 스트레스 DSR 적용 대상
▶ 대출 유형 : 변동금리 및 혼합금리 주택담보대출
▶ 시행 일정
| 2024년 2월 26일 | 2024년 하반기 | 2025년 |
| 스트레스 금리 25% 적용 | 스트레스 금리 50% 적용 | 스트레스 금리 100% 적용 |
▶ 2024년 2월 26일 이후 신규 대출, 대출 갈아타기, 재약정
※ 추가사항
- 2024년 6월부터 신용대출에도 스트레스 DSR이 적용 예정입니다.
- 2024년 하반기부터 저축은행, 상호금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용 예정입니다.
- 2025년부터 전 금융권 모든 변동금리 대출에 스트레스 DSR이 적용됩니다.
2. 스트레스 DSR 예외 대상
1) 주택 구입 목적 대출
▶ 신축주택 구입
- 주택 구입 목적의 신축주택 주담대 (주택 가격 9억 원 이하, 연소득 7,000만 원 이하)
- 주택 구입 목적의 신축주택 청약대출 (주택 가격 9억 원 이하, 연소득 7,000만원 이하)
- 주택 구입 목적의 주택담보대출 증액(주택 신축 비용 충당, 주택 가격 9억 원 이하)
▶ 재개발 및 재건축 주택 입주권 취득 목적 대출
- 재개발·재건축 주택 입주권 취득 목적의 주택담보대출 (주택 가격 12억 원 이하, 연소득 9,000만 원 이하)
▶ 공공임대주택 입주권 취득 목적 대출
- 공공임대주택 입주권 취득 목적의 주택담보대출 (주택 가격 9억 원 이하, 연소득 7,000만원 이하)
2) 주택 가격 및 연소득 기준
▶ 주택 가격 : 2024년 상반기 9억원 이하, 2024년 하반기부터 12억 원 이하
▶ 연소득 : 2024년 상반기 7,000만 원 이하, 2024년 하반기부터 9,000만 원 이하
3) 기타 예외 대상
▶ 장애인 및 만성질환자 주택 구입 목적 대출 (주택 가격 12억 원 이하, 연소득 9,000만 원 이하)
▶ 다자녀 가구 주택 구입 목적 대출 (주택 가격 12억 원 이하, 연소득 9,000만 원 이하)
▶ 주택 리모델링 대출 (주택 가격 9억 원 이하)
▶ 주택담보대출 증액 (주택 리모델링 비용 충당, 주택 가격 9억 원 이하)
▶ 주택담보대출 일부 상환 후 재약정 (주택 가격 9억원 이하, 연소득 7,000만 원 이하)
각 적용 대상 및 예외 대상, 조건은 상황에 따라 달라질 수 있으며, 추가적인 조건이 있을 수 있습니다. 정확한 정보는 해당 은행에 문의하는 것이 좋습니다.
스트레스 DSR의 영향은?
스트레스 DSR은 장점과 단점이 모두 존재합니다. 장점과 단점을 먼저 간단하게 알아보겠습니다.
| 스트레스 DSR 장점 | 스트레스 DSR 단점 |
| ● 가계 부채 과다 증가 방지 ● 금융 시장 변동성 감소 ● 주택 가격 상승 둔화 ● 경제 안정, 금융 시스템 안정 ● 가계 소비 위축 가능성 |
● 저소득층, 청년층 주택 구매 어려움 증가 ● 주택 시장 활동 위축 가능성 ● 주택 공급 감소 가능성 ● 지역별, 소득 계층별 영향에 차이 ● 주택 리모델링 감소 가능성 |
스트레스 DSR은 아직 시행된 지 오래되지 않아 정확한 영향을 파악하기 어렵지만, 향후 경제 상황과 금리 변동, 정책 변화 등에 따라 스트레스 DSR의 영향이 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 스트레스 DSR 뜻과 계산법, 적용 대상 및 예외 대상, 스트레스 DSR의 영향에 대해 다뤄봤는데요. 앞으로 주택 시장과 금융 시장에 어떤 효과가 일어날지 지켜봐야겠습니다.
